Grundsteuergesetz, Bewertungsgesetz Kommentar

Der Kommentar zum Grundsteuer- und Bewertungsgesetz ist nunmehr in 3. Auflage herausgegeben worden. Die neue Grundsteuer (nach dem Grundsteuerreformgesetz v. 26.11.2019 und weitere Gesetze) ist jetzt – erstmals – zum 1.1.2025 auf der Basis der Grundbesitzwerte v. 1.1.2022 nach dem Bewertungsgesetz (Bundesmodell) oder nach speziellen Ländergesetzen (insb. Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Niedersachsen, Hamburg) erhoben worden. Andere Länder weichen nur in Details vom „Bundesmodell“ ab. Grundbesitzeigentümer haben jetzt erstmalig erfahren, wie sich die Grundsteuerreform auf ihren Grundbesitz und ihre Grundsteuer auswirkt. Dabei hat sich gezeigt, dass sich in vielen Fällen tatsächlich eine niedrigere Grundsteuer ergeben hat oder die Grundsteuerbelastung annähernd gleich geblieben ist. In anderen Fällen ergab sich eine mehr oder weniger deutliche Grundsteuererhöhung. Für Steuerpflichtige und deren Berater sind nun Informationen wichtig, wie im Einzelnen die Grundsteuerfestsetzungen und die darauf basierenden festgestellten Grundsteuerwerte sowie die Grundsteuerhebesätze der Kommunen zu überprüfen sind, bzw. ob oder was in Fällen unternommen werden kann, in denen die Grundsteuer vermeintlich falsch, insb. zu hoch, festgesetzt worden ist. Hierfür ist der Kommentar eine hilfreiche Informationsquelle.

Der um ca. 500 Seiten vergrößerte GrSt-Kommentar hat den Anspruch, das gesamte Grundsteuerrecht darzustellen und zu erläutern. Er enthält im Teil A die Kommentierung des Grundsteuergesetzes. Hier geht es um die Rechtsgrundlagen für die Bemessung, Festsetzung, Erhebung und Entrichtung (einschl. Erlass) der Grundsteuer.

Im Teil B werden Vorschriften des Bewertungsgesetzes einschl. der dazugehörenden Anlagen zur Ermittlung und Feststellung der Grundbesitzwerte erläutert (Bundesmodell). Hier finden Sie u.a. Erläuterungen zu § 17 GrStG iVm § 222 BewG, ob und wie Sie eine Änderung der GrSt-Festsetzung bzw. des Grundsteuerwerts erreichen könnten (Bundesmodell). Besonders zu erwähnen ist die Kommentierung des 2024 eingeführten § 200 Abs. 2 BewG. Nach dieser Vorschrift kann zur Verhinderung einer verfassungswidrigen Überbewertung (zu hohe Grundbesitzwerte) unter bestimmten Voraussetzungen der Ansatz eines niedrigeren Verkehrswerts (als Grundbesitzwert) durchgesetzt werden. In den Ländergrundsteuergesetzen gibt es teilweise vergleichbare Regelungen. Entsprechende Erläuterungen finden Sie dazu in Teil C. Im Übrigen gehen die Autoren von der Verfassungsmäßigkeit der grundsteuerlichen Bewertung (Bundesmodell) aus.

In Teil C werden die abweichenden Länderregelungen der Grundsteuer- und Bewertungsvorschriften dargestellt und kommentiert. Neu in der 3. Auflage ist dabei, dass nun sämtliche – zum 1.1.2025 existierende - Landesgrundsteuergesetze kommentiert sind. Damit können sich Steuerpflichtige und deren Berater, auch sofern sie Grundbesitz in diesen oder mehreren Bundesländern haben informieren, ebenso z.B. die Kommunen und Gerichte.

In Teil D werden – für die Praktiker von großem Nutzen - die Erklärungsvordrucke zur Feststellung des Grundsteuerwerts sowie für die Erlangung der Grundsteuerbefreiungen (§§ 3ff. GrStG) und der Grundsteueränderungsanzeige (§ 19 GrStG) vorgestellt und Zeile für Zeile erläutert (Bundesmodell und LGrSt Niedersachsen). Die Vordrucke sind auch künftig bei Änderungen der Grundbesitzwerte von Bedeutung. Hier finden sie ggf. praktische Hinweise zu den „theoretischen“ Kommentierungen der Bewertungs- und Verfahrensvorschriften.

Die vielfältigen rechtlichen und technischen (bewertungs-)Fragen werden sehr gut verständlich mit Hilfe - auch optisch gut hervorgehobener – Berechnungsschemen und Berechnungsbeispielen erklärt. Auf viele weiterführende Informationen wird in Fußnoten hingewiesen. Selbstverständlich wurden in die 3. Auflage die aktuelle Rechtsprechung sowie Verwaltungsregelungen eingepflegt. Die Kommentierung wird durch ein ausführliches Stichwortverzeichnis komplettiert.

Vorteilhaft ist, dass zu dem Kommentar eine kostenlose Online-Version (mit laufender Aktualisierung mit Änderungsdokumentation) und Zusatzinhalten (Verwaltungsanweisungen, Vordrucke, Arbeitshilfen) zur Verfügung gestellt werden.

Die Autoren sind mit der Grundsteuer fachlich befasste Experten aus der Verwaltung, der Beraterschaft und der Lehre unter der Herausgeberschaft von Mathias Grootens (aus der Finanzverwaltung NRW). 

Allgemein gibt der Kommentar für Steuer-, Wirtschaft- und Rechtsberater, Notaren, sowie für die Finanz- und Kommunalverwaltungen und auch für andere betroffene Kreise (z.B. Haus- und Grundbesitzer-, Mieterorganisationen) sowie für betroffene Steuerpflichtige selbst wertvolle Informationen „aus einer Hand“ über das gesamte Grundsteuerrecht einschl. der Bewertung des Grundbesitzes. Er ist daher als wertvolles Hilfsmittel für alle Fragen rund um das Thema Grundsteuer uneingeschränkt zu empfehlen.

Die Umsetzung der Grundsteuerreform hat die Praxis seit Bekanntgabe des Grundsteuer-Reformgesetzes (v. 26.11.2019, BGBl. I 2019, 1724) und der nun auf den 1.1.2025 durchgeführten ersten Hauptveranlagung vor enorme Herausforderungen gestellt. Millionen Grundstücke und Wohnungen mussten neu bewertet, entsprechende Wertfeststellungsbescheide und Bescheide über die neuen Steuermesszahlen von den Finanzämtern erlassen, neue Hebesätze per Satzung festgelegt und schließlich neue Grundsteuerbescheide erlassen werden. Finanzämter, Kommunen, Berater, Eigentümer- und Mieterverbände standen und stehen teilweise noch heute vor einer von vielen zuvor unterschätzten Aufgabe. Die Umsetzung der Grundsteuer-Reform muss letztendlich gelingen, anderenfalls bricht eine der wichtigsten Säulen der Finanzierung unseres Gemeinwesens zusammen. Dies alles geht nicht ohne eine fachliche und kritische Begleitung durch Kommentare, die die Vorschriften des GrStG und des BewG praxisnah erläutern. So sind – folgerichtig - in den letzten Jahren eine Reihe von Kommentaren zur Grundsteuer neu herausgegeben oder bestehende Kommentare entsprechend erweitert worden. 

Die gesamte Reform ist auf den 1.1.2025 ausgerichtet. Ab diesem Datum ist nach den Vorgaben des BVerfG (BVerfG-Urteil v. 10.4.2018 – 1 BvL 11/14, BVerfGE 148, 147) die Grundsteuer auf Basis der neuen Grundsteuerwerte zu erheben. Pünktlich zu Beginn des Jahres 2025 ist nun auch der von Grootens im NWB Verlag herausgegebene Kommentar in den nunmehr 3. Auflage erschienen. Der Kommentar umfasst – wie die Vorauflage – nicht nur die Vorschriften des Grundsteuergesetzes und die einschlägigen Vorschriften des Bewertungsgesetzes, sondern auch die einzelnen Landesgrundsteuergesetze. Zuletzt hatten selbst die Bundesländer, die grundsätzlich dem Bundesmodell folgen, spezielle Änderungen in landesgesetzlichen Regelungen vorgenommen, die der Vollständigkeit halber nun auch vom Kommentar behandelt werden. Das ist u.a. ein Grund dafür, dass der Kommentar im Umfang um fast 300 Seiten auf nunmehr über 1.500 Seiten angewachsen ist. Hinzu kommt – im Vergleich zur Vorauflage neu – eine Kommentierung der Erklärungsvordrucke als praktisch hilfreicher Anhang.

Die Autorenschaft stellt eine ausgewogene Mischung aus erfahrenen Beamten der Finanzverwaltung und Steuerberatern dar. Inhaltlich besticht das Werk durch eine klar strukturierte Erläuterung der einzelnen Vorschriften – jeweils mit allgemeinen, vor die Klammer gezogenen Ausführungen und einer sich daran anschließenden systematischen Kommentierung, die sich am jeweiligen Wortlaut orientiert. Die zahlreichen Beispiele machen die Erläuterungen anschaulich. Die Ländergesetze sind ebenso strukturiert kommentiert, auch jeweils mit einem erläuternden und einem systematischen Teil. 

Durch die praktische Umsetzung der Reform sind zahlreiche materielle und verfassungsrechtliche Rechtsfragen aufgetreten, die es zu beantworten gilt. In der Rechtsprechung der Finanzgerichte und des Bundesfinanzhofs sind bereits erste Verfahren anhängig und entschieden worden. Besondere Beachtung hat der Beschluss des Bundesfinanzhofs v. 27.5.2024 – II B 78/23 (AdV) gefunden. Der Bundesfinanzhof hat darin die Möglichkeit aufgezeigt, dass aus verfassungsrechtlichen Gründen der Nachweis eines niedrigen Grundsteuerwerts in Ausnahmefällen möglich sein könnte. Eine Landesgesetzgeber haben darauf reagiert und die Nachweismöglichkeit nunmehr im Gesetz festgehalten. Diese Entscheidung und zahlreiche weitere Rechtsfragen werden in dem Kommentar in der neuen Auflage aufgegriffen und rechtlich eingeordnet. Zahlreiche weitere Gerichtsentscheidungen sind in Kürze zu erwarten. Diese werden vermutlich – wie üblich – zeitnah in der online-Ausgabe des Kommentars berücksichtigt.

RiBFH Prof. Dr. Matthias Loose